Quand on est bailleur, il faut avoir les nerfs solides




Faire du locatif, à l’année ou en saisonnier, ce n’est pas toujours facile. Il convient de déstresser, de prendre les choses avec recul et de tenter de régler les problèmes assez rapidement avant qu’ils ne nous empoisonnent la vie.

Dur de tout faire en même temps. Ces derniers temps, je n’ai pas eu beaucoup le temps d’écrire sur le blog. Des travaux à gérer, beaucoup de travaux… Des emmerdes à régler, bref le lot de tout investisseur.

Comme vous le savez sans doute, je suis propriétaire d’un appartement à la montagne. Et cette année est très… particulière. Très peu de neige, du réchauffement, de la pluie… En somme, un temps pourri qui ne favorise pas la pratique du ski. Et quand on est loueur en montagne, c’est pour avoir des locataires qui skient. S’il n’y a pas de neige… pas de locataires. Logique, non ?

Si ma première semaine de location (j’accueillais des Anglais) s’est admirablement bien passée (froid et neige avant… redoux et pluie), les prochaines semaines pourraient être plus compliquées. Il règne actuellement un vent de sinistrose dans la station. De nombreux commerces font grise mine. Et certains redoutent le pire… Pas emballant n’est-ce pas ? Comment dans ce cas agir ? Mon planning est plein, j’espère simplement voir tomber la neige ces prochains jours pour satisfaire pleinement mes vacanciers. Sur ce point, je ne suis maître de rien. Si la station des Carroz, située à 1200 m (elle culmine à un peu plus de 2000 m, avec un sommet du domaine à 2500 m) reste à sec (sans neige), la plupart des stations haut-savoyardes seront fermées. Imaginez la catastrophe économique pour le département…

Pour éviter de paniquer, il faut faire le dos rond, attendre des jours meilleurs. L’été 2014 a déjà été catastrophique en montagne. Pourtant, un couple venu passer une semaine dans mon appartement en juillet a déjà réservé pour l’été 2015. Après la pluie, vient le beau temps. Et après le beau temps, place à la neige ?

Autre endroit, autre investissement. Je dois gérer des travaux compliqués. Je découvre chaque jour de nouveaux problèmes. D’isolation, de plomberie… de voisinage. Ce matin encore, appel de ma locataire : « Je suis quasi harcelée par les voisins d’en face, des vieux qui n’acceptent pas que je promène mes chiens dans la cour. Il faudrait ramasser les crottes avant qu’ils aient fait leurs besoins ». Des voisins qui ont eu pas mal de soucis avec leurs locataires, avec d’autres copropriétaires. Va aussi falloir gérer ça. De la gestion qu’on aimerait s’éviter…

Pas simple, n’est-ce pas… On aimerait pouvoir acheter des immeubles rentables, sans aucun souci de locataires, sans aucun problème de travaux… Un voeu pieux. Si vous vous lancez, vous serez forcément un jour confronté à des ennuis. Il faudra y faire face, les contourner, pour continuer à vous enrichir. Quand on est au coeur des emm…, croyez-moi, c’est souvent plus facile à dire qu’à faire ;) Mais comme dirait l’autre, on n’a rien sans rien…

Sur ce, belle journée.




21 Responses to Quand on est bailleur, il faut avoir les nerfs solides

  1. Hello Ludo!

    La neige est tombée et il fait assez froid pour les canons à neige… Un soucis de moins.
    Pour ce qui est des voisins, oui, il faut faire avec :)
    Moi, je ne loue pas cette année car les miens font de lourds travaux de rénovation. Et vu le manque de neige, je me dis que je me serai fait des cheveux blancs si j’avais loué pour Noël!!
    Néanmoins, le chalet est déjà réservé pour Noël 2015. Donc ça n’effraie pas les gens tant que ça…la montagne à d’autres atouts que le ski. Sauf pour les studios cabine en station!… Mais ça n’est pas ton cas n’est-ce pas? Donc pas de soucis. Ça va le faire.
    Bonne saison de février :)

    • Je n’ai pas l’impression que nous vivons dans la même vallée Jane. Va voir sur les webcams des pistes du Bettex…
      Il y avait inversion de températures ces derniers jours et les (grosses) dernières pluies ont ruiné le manteau neigeux. Merci pour ma saison de février mais, pour moi, la saison ne se résume pas aux vacances de Noël et à celles de février. Elle débute à Noël et se termine mi-avril…

  2. Salut Ludo, content de te lire à nouveau sur ce blog :)
    Ce serait trop simple si les loyers tombaient sans rien faire…mais comme tu dis le jeu en vaut vraiment la chandelle. Et quand tu possèdes des biens qui dégagent plus de 10% de rentabilité brute (donc qui s’autofinance à priori ) c’est normal d’avoir quelques emm….à gérer ! Mais quelle belle aventure !
    Peut être aussi que c’est un peu de notre faute, nous les bloggeurs de cette thématique? Nous avons tendance à « vendre du rêve », faire croire que c’est simple…
    Ton article, avec celui-ci: http://immeuble-de-rapport.fr/viens-prendre-premiere-claque/
    permet de redescendre sur terre…
    J’allume un cierge en espérant que la neige tombe :)

  3. Pour en revenir aux voisins, si ta locataire ne ferait pas pisser son chien dans les espaces communs, ça se passerai bien, non?
    Elle pourrait l’emmener dans la rue. Concilier les uns et les autres, programme difficile…
    Va voir ce voisin pour discuter avec lui de ce qui le dérange. Il faut avoir les deux sons de cloches. Peut-être que ta locataire n’est effectivement pas très prompte à ramasser les déjections?…

    • Hello, le voisin, je l’ai déjà cerné. C’est un casse-burnes. Il s’est approprié une partie des parties communes pour garer sa grosse camionnette et sa vieille merco. Un mec de 70 piges qui était visiblement en procès avec ses anciens locataires. Depuis, son logement est vide. Ma locataire peut effectivement faire des efforts. Mais si elle ramasse les crottes, je ne vois pas bien le problème…

  4. Bonjour Ludovic,
    Tout d’abord tous mes vœux pour une superbe année 2015, que la santé vous accompagne pour continuer d’aller de l’avant❗️
    Votre message du jour reflète plus que d’habitude ( eh oui je vous trouvais un peu trop sur votre petit nuage rose

    • Bonjour,
      Je n’ai jamais été sur un nuage. Tous mes investissements sont pensés, réfléchis et pas toujours idéaux. Il y a régulièrement des problèmes à gérer.

  5. Hello Ludovic,

    Meilleurs voeux pour 2015.
    Ca fait toujours plaisir de lire un de tes articles.

    Concernant le manque de neige perso c’est LA raison pour laquelle je ne veux pas investir en montagne : la tendance depuis 20 ans est clairement à des hivers beaucoup plus / trop doux qui ne favorisent pas l’enneigement.

    En attendant je suis certain que tu vas résoudre tous tes problèmes rapidement… pour que 2015 commence sur les chapeaux de roues.

    A plus.

    Adrien.

    • Hello Adrien,
      Il faudrait faire des stats mais je ne suis pas persuadé que ces dernières années aient été moins neigeuses, bien au contraire. De là à penser que la terre va se refroidir… je ne crois pas. Néanmoins, en termes d’investissement, j’estime qu’un bon achat à la montagne peut être très intéressant. Tu peux le louer et l’utiliser.

    • Bonjour Adrien

      C’est un tord. Chamonix est blindé toute l’année. Neige ou pas neige, la beauté du massif et ce qu’on peut y faire restera toujours là.

  6. Oups ! Tout est parti à la trappe !
    …nuage rose

  7. Hello Ludovic,
    merci pour ce retour d’info. Est-ce qu’une clé est d’investir en saisonnier proche de son domicile, si l’endroit s’y prête, pour se faciliter la tâche dans la gestion ? As-tu envisagé la possibilité de proposer ce bien en location d’habitation principale, moins rentable mais plus confortable pour toi ? Voire de revendre si cela devient trop ingérable ?
    Merci en tout cas, ton retour relativise la notion de revenus ‘passifs’…
    Stéphane
    investiralyon.fr

    • Je n’ai pas de problème de gestion avec mon bien en saisonnier. Le seul souci que j’ai, c’est de satisfaire mes clients. Si j’avais une maison en Bretagne, je ne me poserais pas la question de savoir s’il fait grand beau ou s’il pleut ; car les gens savent qu’ils peuvent trouver la pluie en Bretagne. En revanche, ça m’embête quand des locataires passent quinze jours sous la pluie en été en Haute-Savoie ou qu’il manque de neige en hiver. Pour le coup, c’est l’une des premières fois que cela m’arrive, en cinq saisons.
      Ce bien immobilier, si je le revendais, ce serait pour racheter le même type de produit dans une station de très haute altitude, en France ou en Suisse. Aucune raison de revendre, nous l’utilisons également et rien ne vaut le plaisir de voir mes filles skier avec plaisir. Donc louer à l’année, ce serait absurde. Tous mes investissements ne sont pas faits pour gagner de l’argent. Mais pour profiter un minimum.
      Néanmoins, ces prochains mois, nous débuterons une nouvelle activité de saisonnier à proximité de chez nous. Cela sera un autre produit, d’autres objectifs…
      Pour finir, jamais je n’ai utilisé le terme de « revenus passifs » pour parler d’immobilier. Relis à ce propos mon livre… Certains m’ont même trouvé un peu trop pessimiste.

      • Mais… Qui a dit que c’est toi qui avait employé cette expression de revenus passifs? J’y fais allusion car je retrouve cette notion chez certains, ceux justement qui pratiquent peu, ou pas l’immobilier.

  8. Ce qui est vraiment passif (sans rien avoir a faire donc ) c’est les charges.L’emprunt ou les impôts tomberont systématiquement… Les loyers, pour qu’ils tombent tous les mois, nécessitent du travail.
    On altérnera entre des périodes calmes et d’autres plus intenses …

  9. On peut aussi faire appel à un gestionnaire pour limiter le contact direct avec les problèmes (non-critiques) de locataires. Perso c’est la solution que j’ai choisi pour mes apparts. J’avais également prévu ce cashout dans mon calcul investissement. Bonne journée et bonne année à vous.

    • C’est effectivement une solution quand le gestionnaire est bon. Cela évite d’avoir trop de contacts directs, parfois superflus. Mais cela n’empêche pas la gestion de soucis (travaux, etc). Et quand tu sais que le gestionnaire se paye également sur le suivi de certains travaux, la facture peut vite monter.

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