LMNP : je suis repassé dans le positif pour ma déclaration 2014…




Eh oui, ça arrive. Les déclarations fiscales vont ces prochains jours débarquer dans vos boîtes aux lettres. J’ai reçu la mienne il y a deux jours… et ma déclaration 2031, de mon expert-comptable, le lendemain. Comme quoi, tout s’enchaîne plutôt bien.

Les travaux de mes plateaux ont débuté. Ils dureront plusieurs longues semaines...

Les travaux de mes plateaux ont débuté. Ils dureront plusieurs longues semaines…

Et alors ? Que dit cette déclaration 2031 ? Comme vous le savez, c’est la déclaration que l’on doit remplir lorsqu’on est loueur meublé non professionnel (LMNP) et que l’on déclare ses revenus au réel simplifié.

Cette déclaration est très détaillée, la mienne fait 17 pages. Et j’apprends (bon je le savais…) que je dois déclarer cette année 862 € dans la case 7FF de la 2042 C Pro. Bref, je vais être taxé sur ces 862 € de gains. Rien de bon, n’est-ce pas ? En d’autres termes, si mon taux marginal d’imposition est de 14%, je devrai payer 14% de 862 € d’impôts et 15,5% de cotisations sociales supplémentaires sur ces 862 €. Pas négligeable mais bien peu par rapport aux 27 000 € déclarés (ça commence à faire, hein…).

Pour éviter, l’année prochaine, de trop payer d’impôts, il va me falloir continuer à investir de manière réfléchie. Je gère en ce moment les travaux de deux plateaux en centre-ville qui doivent me permettre de créer rapidement de l’amortissement. Je vais par ailleurs songer à affiner ma stratégie sur les meublés. Mais ça, vous la connaissez un minimum si vous me suivez ou si vous avez acheté mon livre (qui est ici).

Ces dernières semaines, je n’ai pas chômé. J’ai été plus actif dans la vie que sur le blog (désolé, on ne peut pas tout faire). J’ai acquis deux autres appartements dans une grande maison de campagne, qu’on a retapés et que l’on a mis en location. Les travaux permettront de gommer la fiscalité sur mes revenus fonciers en 2015 sur la déclaration 2014 (je n’ai aujourd’hui que trois biens immobiliers loués nus).

Pour éviter d’être fiscalisé sur mon foncier, j’ai prévu d’effectuer quelques travaux dans un de mes biens en 2014 et, sans doute, d’acheter un autre appartement que nous avons visité dernièrement et d’y faire de gros travaux.

Enfin, je conserve dans l’idée d’acquérir une maison en bord de mer. Quand les travaux de mes plateaux seront terminés (il y a encore beaucoup, beaucoup de boulot), je me pencherai sérieusement sur la question. Selon la valorisation de ces plateaux, j’aurai (ou pas) les coudées (très) franches. Sur ce, passez une belle journée.

Recherches ayant permis de trouver cet article:

  • form 2031 bien locatif meuble



12 Responses to LMNP : je suis repassé dans le positif pour ma déclaration 2014…

  1. Et bien… Que de chemin parcouru depuis ton premier achat aux carroz :)

  2. Bonjour,

    Je vois que tu n’a pas chômé et tu fait une belle optimisation fiscale quand même.

    Combien as tu de biens maintenant ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  3. Bonjour Ludovic,
    bravo pour ces projets. Puisqu’on est dans la déclaration : vas-tu basculer au statut LMP avec tous tes investissements (je vois que tu remplis déjà un critère sur les 3), et si oui à quel horizon ?
    Quels avantages et inconvénients par rapport au LMNP, car selon ma comptable à qui j’ai posé la question, cela n’est pas si flagrant et mérite réflexion.
    Merci et bon courage,
    Stéphane
    investiralyon.fr

    • Hello,
      Le passage en LMP dépendra de mes plateaux et de leur location. Cela peut avoir un vrai intérêt. Après 5 années d’exploitation, tu ne paies plus l’impôt sur la plus-value. Donc, si tu as réalisé par exemple de nombreux travaux à titre personnel, ou si ton investissement a pris beaucoup de valeur, tu n’es pas, ou peu, taxé…
      Mais pour être LMP, je dois encore gagner pas mal d’argent avec mes meublés… Y a du boulot.

  4. Hello Ludovic,

    tu as un objectif en terme de revenus immobiliers ?

    A + Adrien.

    • Salut Adrien,
      Non pas vraiment. Mes objectifs sont assez simples : je veux pouvoir posséder, le plus rapidement possible, et sans crédit, ma résidence principale, mon appartement à la montagne et une villa à la mer. ;)

  5. bonjour Ludovic,

    petite question: n’y a t-il pas de « risques » d’être qualifié de gestionnaire de biens si les revenus fonciers ou les BIC sont supérieurs aux revenus globaux?

    bonne soirée

  6. Bonjour,
    Merci pour ce partage.
    Et avec tout ça, tu arrives à avoir un travail hors meublé à côté ? tu gères tout toi même ou tu délègues ?

    Bonne journée,
    Yann

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