Investir dans l’immobilier au Canada, la passion de Steve Forget




L’immobilier en fait rêver beaucoup à travers le monde. Il n’y a pas qu’en France, évidemment, que l’on se sert de la pierre pour s’enrichir. Ainsi, Steve Forget est un jeune entrepreneur particulièrement dynamique, installé au Québec. Son but ? « Atteindre une certaine indépendance financière, clame-t-il. Pour moi l’indépendance financière, c’est pouvoir, un jour pas si lointain, me permettre de prendre quelques mois de congés par année pour voyager. » Aujourd’hui, Steve, tout juste 33 ans, possède neuf appartements. Son histoire, au Canada, pourrait être celle de n’importe qui, en France, en Belgique, en Suisse… Suivons le guide.

Steve, un jeune investisseur canadien plein d'avenir

Steve, vous avez une petite trentaine d’années, plein de projets. Qu’est-ce qui vous a poussé à vous lancer dans l’aventure immobilière ?

« Pour être bien honnête, je dirais que c’est un mélange de hasard et de réflexion. Au départ, je ne me suis pas lancé dans l’immobilier dans le but d’en faire un business, bien au contraire. Je possédais alors un petit appartement à Montréal, qui était très bien, mais qui ne me convenait plus. En fait, cet appartement n’avait pas de balcon et je désirais vraiment avoir un petit espace à l’extérieur, pour y manger, avoir un barbecue et pour y passer un peu de temps. J’ai en effet passé une bonne partie de ma vie à la campagne ! »

Tout est parti de ce constat ?

« Quelques années auparavant, lors de mes études de maîtrise en gestion de projet, j’avais fait l’analyse financière d’un projet d’achat d’un immeuble multi-logements, que nous appelons des plex au Québec (2-plex, 3-plex…, selon le nombre d’appartements dans l’immeuble). Je me suis donc mis à regarder les immeubles multi-logements à vendre dans mon coin et à faire des calculs pour voir combien il m’en coûterait par mois si j’en habitais une unité. Mon but était de vivre dans le centre de Montréal, d’avoir un garage et une cour extérieure, le tout pour un coût mensuel similaire à ce que je déboursais par mois pour vivre dans mon appartement. Il faut ajouter que mes deux années dans une copropriété ont été un vrai cauchemar : disputes, conflits légaux, et j’en passe. Je me suis alors juré d’être seul maître chez-moi. Fini les copropriétés et la gestion d’un immeuble avec d’autres propriétaires ! »

Par quel bien avez-vous débuté cette aventure immobilière ? Et pourquoi ?

« J’ai d’abord acquis un appartement de trois pièces en copropriété, que j’ai revendu à fort profit 18 mois plus tard. C’était un coup de chance. Ensuite, j’ai emménagé dans un 4-plex (immeuble de rapport comme vous les appelez en France je crois). J’habite toujours l’appartement principal et je loue les trois autres appartements. À la fin de l’année 2009, suite au départ d’un locataire problématique, j’ai complètement détruit et reconstruit cet appartement. Cependant, j’ai manqué d’argent vers la fin des rénovations. J’ai alors refinancé l’immeuble pour aller chercher une partie de l’équilibre. C’est alors que j’ai eu la magnifique surprise de constater que l’immeuble avait pris 30% de valeur marchande en moins de 24 mois (surtout grâce aux rénovations et à un marché en forte augmentation dans mon secteur). Grâce à ce refinancement, j’ai pu terminer les rénovations et avoir la mise de fonds suffisante pour acquérir un autre immeuble, un 5-plex situé en périphérie. Les immeubles en région, comme on les appelle chez nous, se vendent à des prix plus bas et sont souvent plus rentables. En moins de 24 mois, je suis donc passé d’un seul appartement à 9 appartements. »

Vous possédez un travail stable, qui vous assure des revenus assez confortables. Pourquoi vous êtes-vous lancé dans une aventure risquée, compliquée, à risques… ?

« J’ai toujours voulu avoir ma propre boîte, mais je ne trouvais pas « l’idée » pour débuter quelque chose. Le métier que je fais est super stimulant (gestion de projet), j’ai voyagé à travers le monde depuis 8 ans, du Lesotho à l’Azerbaïdjan, et de la Malaisie à la République Démocratique du Congo. Je pourrais me contenter de mon job en effet. Mais je ne veux pas rester salarié pour le reste de mes jours, surtout pas à temps plein du moins. »

« L’immobilier est devenu une vraie passion, dévorante »

L’immobilier peut donc vous permettre d’atteindre vos objectifs…

« L’immobilier est devenu une vraie passion, dévorante. Et j’aimerais m’y consacrer à temps plein d’ici mes 40-42 ans, soit dans environ 7 ans. Je vais certainement continuer d’être consultant en gestion de projet, mais sur des contrats ici et là, sans obligation. »

Aujourd’hui, vous disposez de plusieurs biens. Et ne semblez pas rassasié. Pourquoi ? Que cherchez-vous ? L’indépendance financière ? Et quand vous y parviendrez, aurez-vous toujours envie d’investir ?

« En effet, je possède 9 appartements, mais qui ne me permettent toutefois pas encore d’arrêter de travailler. Ces immeubles s’autofinancent entièrement en plus de me laisser un petit pécule chaque mois. Je suis encore assez jeune, je crois que c’est le moment de faire croître mon business (le nombre de mes immeubles). Je prévois de ralentir les acquisitions dans 6-7 ans. »

Vous vous êtes lancé dans l’immobilier à une période, en Amérique du Nord ou en Europe, très tendue. Est-ce par goût du risque ?

« En fait, jusqu’à tout récemment, l’immobilier au Québec et au Canada n’avait pas été affecté par la crise au sud de nos frontières. Au contraire, la valeur des propriétés a explosé depuis la crise financière. L’économie canadienne n’avait pas subi le même sort qu’en Europe ou aux USA. Ce n’est que depuis quelques mois que ça commence à sentir la bulle immobilière dans certaines zones du pays. Le taux d’endettement des ménages canadiens est maintenant parmi les plus élevés au monde, les ventes d’immeubles sont au ralenti. Dans certains parties du pays (Toronto et Vancouver), il y a probablement une bulle immobilière sur le point de se dégonfler. »

« Est-ce que j’aime le risque ? Je peux tolérer un risque moyen. Je fais de bonnes analyses financières avant d’acquérir un immeuble. Je n’achète pas pour spéculer, j’achète pour garder mes immeubles 25-30 ans. Ce que je veux, c’est du cash-flow positif à chaque mois. S’il arrivait que mes immeubles baissent en valeur, ça ne m’affecterait pas vraiment à court terme. J’ai vu mon papa prendre des risques toute sa vie avec toutes sortes de projets, je crois que je suis un peu comme lui et je me dis que la meilleure façon de ne pas s’enrichir, c’est de ne rien tenter. Je me tromperai peut être un moment donné et j’essaierai d’apprendre de ces erreurs. Je ne crois pas au risque zéro. »

Comment est perçu, au Canada, un investisseur immobilier ? En France, dès que l’on possède une résidence secondaire, on est vite taxé de « riche ». Est-ce la même chose en Amérique du Nord ? Où regarde-t-on simplement avec respect les personnes qui entreprennent ?

« Je vais parler pour le Québec, car je ne connais rien du marché immobilier hors-Québec. Je dirais que ça dépend des personnes à qui on s’adresse ! Certains locataires pensent souvent que les propriétaires sont riches et plusieurs refusent la moindre augmentation de loyer, mais ce n’est pas la majorité. Je dirais qu’en général, les gens à qui j’en parle sont plutôt en admiration et aimeraient faire la même chose. »

Vous faites de la location nue. Ni meublé, ni location saisonnière ? Si c’est le cas, pourquoi ne pas se lancer dans un tel projet ? Est-ce trop dur à gérer, à mettre en place ?

«  Je ne fais pas de location saisonnière. C’est très peu répandu de faire ce genre de location au Québec. Comme la majorité des propriétaires, je loue mes appartements pour des périodes de 12 mois. Je loue un seul appartement en semi-meublé, c’est à dire avec les appareils électroménagers seulement. Je peux louer un peu plus cher lorsque c’est en semi-meublé. Au fur et à mesure que je rénoverai mes petits appartements (ceux de 3 pièces), j’inclurai l’électroménager. Et puis, avec le boulot que j’ai, je ne veux pas faire de la location saisonnière ou mensuelle, je suis trop souvent parti dans le cadre de mon travail. Peut être le jour où j’aurai plus de temps… »

Vous avez attrapé le virus de l’immobilier de vos parents. L’immobilier est-il le plus sûr moyen, selon vous, de s’enrichir ?

« Mes parents ont effectivement tenté quelques projets en immobilier, mais ne s’en sont nullement enrichis ! Au contraire même, ils ont perdu beaucoup d’argent avec ces projets, car ils manquaient de temps pour s’occuper de ces affaires. L’immobilier est-il le moyen le plus sûr de s’enrichir ? Je trouve cela plus sûr et stable que de démarrer une boîte de zéro. L’immobilier n’est cependant pas un enrichissement rapide, c’est avec les années qu’on s’enrichi. C’est une méthode « simple », ce qui ne signifie pas qu’elle est « facile ! »

Depuis la France, on voit l’immobilier en ruine du côté des USA. Un bon filon pour un investisseur canadien ?

« Oui, définitivement. J’ai d’ailleurs un couple d’amis qui vient d’acquérir un appartement au cœur de Miami, pour un prix très intéressant. Ils n’ont pas l’intention de l’habiter, même pas durant les vacances. Ils vont louer cet appartement avec des baux annuels. Il y a des investissements intéressants à faire là-bas, mais il faut bien s’entourer car les impacts fiscaux sont très importants. De mon côté, je n’ai pas le temps et l’énergie pour gérer des investissements à distance, mais je n’exclus rien pour les 3-4 prochaines années. Ce couple d’amis confiera son appartement à une compagnie de gestion qui s’occupera de tout. »

Dans dix ans, comment et où vous voyez-vous ? Riche et les doigts de pieds en éventail sur une plage floridienne ?

« Une plage de Floride ? (cri du coeur) Non ! Du Mexique, en revanche, oui ! Je préfère de loin le Mexique à la Floride.  Dans 10 ans, j’aurai 43 ans et oui, je me vois vivre de mes immeubles. Riche ? Non. Mais le surplus mensuel de mes immeubles suffira à couvrir mes coûts de base pour vivre (appartement, nourriture et dépenses de subsistance). Je devrai continuer à travailler pour pouvoir voyager et investir. Mais avec moins de pression… C’est d’ailleurs mon objectif ultime : l’indépendance financière le plus jeune possible ! »

Un blog très sympathique

Steve souhaite faire partager son expérience. Il a donc créé un blog très intéressant, qu’il convient de parcourir pour découvrir sa vie d’investisseur…

Au Canada ou en Europe, même combat…

Ce qui frappe, lorsque l’on discute avec Steve, ce sont les similitudes entre le Canada et le Vieux-Continent. Que voulez-vous ? Investir au Québec ou en France, c’est bien la même chose : acheter au bon prix, rénover, louer et rentabiliser. Comme l’indique fort justement Steve, les prix sont plus doux à la périphérie de Montréal ou de Québec, là où la rentabilité est la meilleure. Pas besoin d’être un grand investisseur pour savoir qu’il suffit de quitter les grandes villes françaises pour trouver les meilleures rentabilités…

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11 Responses to Investir dans l’immobilier au Canada, la passion de Steve Forget

  1. Superbe témoignage, merci !
    Toujours intéressant de voir ce qui se passe ailleurs…
    C’est vrai que les recettes sont les mêmes qu’en France, les 2 seules différences à mon vis sont la législation et la fiscalité.
    Peux-tu nous dire Steve, comment sont imposés tes revenus fonciers?

  2. @Guillaume,
    Mes revenus nets de locations se rajoutent normalement à mes revenus normaux de mon emplois, et sont donc imposés au même taux. Jusqu’à date, je n’ai jamais eu d’impôt à payer, car j’ai toujours effectué beaucoup de rénovations. Ces coûts sont déductibles d’impôts. Pour 2011-2012, j’aurai cependant un revenu net positif avec mes deux immeubles. Heureusement, je pourrai amortir mes immeubles pour annuler le paiement de mes impôts (en fait, c’est un report jusqu’au moment de la vente).

    Lors de la vente, j’aurai aussi à payer de l’impôt sur la moitié du gain en capital (par exemple si j’ai acheté 400 000$, que je revends 500 000$, j’ai donc un gain en capital de 100 000$. J’aurai donc à payer de l’impôt sur 50% de ce gain, donc sur 50 000$. Combien d’impôt? Ça va dépendre de mon taux d’imposition à cette époque, ce qui devrait être autour de 40%. Donc 40% de 50 000$, soit un versement de 20 000$ à payer au gouvernement).

  3. C’est vrai qu’a priori le système de plus value canadien est beaucoup plus avantageux que le nôtre surtout pour les gens peu imposables. Je remarque aussi que même pour toi qui est dans une tranche assez élevé, c’est moins cher que nous ! Je vais m’exiler tiens ! :)
    Le système d’amortissement du bien est possible chez nous mais seulement si on loue en meublé (ce qu’on appelle LMP OU LMNP).
    J’espère que notre futur président va arrêter de nous prendre pour des vaches laitières !

  4. Steve, je suis investisseur privé et autodidacte.
    J’ai commencé mon premier investissement à 21 ans, j’en ai aujourd’hui 46.
    Mon objectif à 21 ans était de constituer un patrimoine immobilier locatif qui me permettrait de devenir rentier à 35 ans.
    J’ai atteint cet objectif a 30 ans.A l’époque, mes 20 appartements me rapportaient un revenu mensuel de 1500 euros bruts avant impôt.
    Il m’a fallu construire une stratégie fiscale pour pouvoir garder ces revenus et les augmenter.
    La forte taxation française (impôts sur le revenu, impôts sur les revenus locatifs et impôts sur la fortune isf) m’a obligé à réinvestir, afin d’attendre la 15e année de détention de l’immeuble qui apporte l’exonération de la plus-value immobilière soit 15 plus tard 0 impôts.
    Malheureusement une pirouette fiscale qui modifie les règles a reporté ce délai à trente ans.
    Pour en finir il est difficile de faire un prévisionnel sur le long terme en matière de fiscalité immobilière en France.
    Aujourd’hui nous recherchons un pays où la fiscalité permet à l’investisseur de valoriser son patrimoine sans avoir une épée de damoclés au-dessus de la tête.
    Nous pouvons moi et ma femme, être fiers de notre parcours, mais l’instabilité fiscale française nous oblige à voir d’autres horizons plus prospères.
    Comment fonctionne la fiscalité au Canada pour les investisseur immobiliers?
    Y a t-il des SCI comme en france?
    Quelles sont les taxes lors de la location qui sont à la charge du locataire?
    Quelles sont les taxes annuelles du propriétaire sur un immeuble loué ?
    Quels sont les impôts annuels à payer sur l’immeuble ?
    Quels sont les impôts annuels à payer sur les revenues locatifs de l’immeuble ?
    Nous pourrions en parler au téléphone si cela vous est possible.
    cordialement,
    Pascal

    • Bonjour Pascal

      Je suis un petit peu dans la même situation que vous semble t il…
      Investisseur privé et autodidacte également!
      Je suis propriétaire de 18 lots et ras le bol d’avoir une fiscalité instable et d’être ponctionné comme nous le sommes…
      Avez-vous pu avoir des infos à vos questions ?
      Accepteriez-vous de les partager ?
      Cordialement
      Olivier

  5. Salut, je suis un jeune sénégalais qui travail sur un projet de fin d’étude qui parle de l’immobilier. j’aimerai savoir comment est perçu l’immobilier en Afrique?

    • L’Afrique est un continent vaste. Comment comparer l’immobilier en bord de mer au Sénégal, où de nombreux Français s’établissent, le bord de mer au Maroc, l’immobilier à Jo’Burg… et l’immo en Tanzanie, au Burundi, en Mauritanie, voire dans la brousse sénégalaise et le désert tunisien ou marocain ? Dur, non ? Vous habitez où ? Quelle est votre recherche ? C’est plus vous qui allez pouvoir éclairer notre lanterne…

  6. L’immobilier est aussi pour moi une passion. Ton histoire et tes aspirations immobilières ressemblent beaucoup aux miennes. Pour ma part, je vis et j’investis dans la ville de québec.

    J’ai acheté mon premier triplex en 2007 et depuis j’ai jongle avec l’augnementation des revenus locatifs, les rénovations et les refinancements. Je détiens maintenant 17 logements et je suis également prête financièrement depuis quelques mois pour une nouvelle acquissions, j’attends juste une belle l’opportunité.

    Tous comme toi, je suis d’avis que tout se passe à l’achat. (Potentiel locatif, stratégie de financement…) Il faut être patient.

    C’est toujours un plaisir d’entendre gens qui partageant cette passion. Les belles conversations sur le sujet me sont rares.

    Bonne chance.

  7. Très belle expérience qui donne un petit coup de pied afin de se lancer car l’envie ne suffit pas.
    Merci.

  8. Si j’ai bien suivi, l’immobilier Canadien est en plein retournement et c’est tout safu un bon moment pour investir (en plus le $CAD est assez haut…). Les canadiens eux-même dans leur majorité se détournent de l’investissement immobilier au Canada (ensuite, oui, il y a toujours des opportunités blablabla même dans un marché qui baisse, j’en conviens).

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