Il est l’heure d’affirmer mes positions…




En cette fin de semaine, j’ai pris le temps de préparer ma déclaration fiscale. Et croyez-moi, c’est toujours un moment pénible, auquel je me soustrairais volontiers. Ce petit moment stressant m’a permis de (re)prendre conscience de certaines choses.

Aujourd’hui, les semaines filent. Avec trois enfants, le boulot est constant. Mais c’est du « bon » boulot. L’autre « boulot », le vrai, est prenant. Le dernier, plus attractif économiquement (l’immobilier), est énergivore. Ainsi, depuis près d’un mois, les travaux d’aménagement de mes plateaux ont débuté. Si ce n’est pas moi qui les réalise, je gère l’arrivée des matériaux, le choix de ces matériaux, coordonne les différents artisans. Cela m’oblige à veiller constamment ; et à passer extrêmement souvent sur le chantier.

Réaliser de tels travaux, c’est finalement… une chance. On en apprend tous les jours. Parfois, je me dis que je n’aurais pas dû faire ceci, ou cela… Mais cela me rendra plus fort pour une prochaine réalisation. Si j’ai un conseil à donner, n’hésitez pas à vous lancer. Vous apprendrez de la vie réelle, vous nourrirez de vos expériences pour atteindre vos buts.

Ces travaux ont sur moi un effet bénéfique. Pas immédiatement car ils génèrent forcément du stress… Mais à long terme. C’est juste exceptionnel de savoir que l’on a la main sur un projet (dans combien de boulots pouvez-vous gérer tout de A à Z ?). Nous avions fait le choix de nous lancer, alors que les cellules n’étaient pas purgées ; il fallait imaginer le projet, ce que cela donnerait. En somme, être un brin visionnaire.

Aujourd’hui, nous sommes loin d’avoir terminé. Mais l’artisan que j’ai choisi bosse très correctement. Et je vois, doucement, le bout du tunnel.

Voici quelques photos de l’avancée du projet :

L'immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.

L’immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.

L'immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.

L’immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.

Les plateaux n'étaient au départ du projet que des anciennes chambres de bonne, totalement défraîchies et plus utilisées depuis très longtemps...

Les plateaux n’étaient au départ du projet que des anciennes chambres de bonne, totalement défraîchies et plus utilisées depuis très longtemps…

Mes chambres devaient être détruites, les cloisons abattues...

Les chambres devaient être détruites, les cloisons abattues…

Disons que la déco donnait un certain... "charme" à l'endroit.

Disons que la déco donnait un certain… « charme » à l’endroit.

Il y avait pourtant des sanitaires...

Il y avait pourtant des sanitaires…

Entre la signature de la promesse d’achat et la signature définitive, le promoteur a « purgé » les plateaux, selon notre demande :

Et réalisé une dalle isophonique.

Et réalisé une dalle isophonique.

Il a également changé les fenêtres et installé une verrière.

Il a également changé les fenêtres et installé une verrière.

Là, nous avons pu commencer à travailler; Avec l’aide d’un architecte, nous avons redéfini les cloisons séparatives :

Cloison SAD installée...

Cloison SAD installée…

Puis les travaux ont pu, enfin, débuter :

Il a fallu faire venir au 3e étage, sans ascenseur, 250 plaques de placo...

Il a fallu faire venir au 3e étage, sans ascenseur, 250 plaques de placo…

Afin de créer une coque étanche, isolée avec 300 mm de laine de verre...

Afin de créer une coque étanche, isolée avec 300 mm de laine de verre…

Et cela donne, quoi, pour le moment ?

Les ouvriers ont un peu peiné à placer le placo sur les rampants...

Les ouvriers ont un peu peiné à placer le placo sur les rampants…

FOT236E

Les tours des fenêtres sont faits, les cloisons commencent doucement à apparaître...

Les tours des fenêtres sont faits, les cloisons commencent doucement à apparaître…

Avant l'installation de la mezzanine et la création de la salle de douche et des WC...

Avant l’installation de la mezzanine et la création de la salle de douche et des WC…

Pendant la création de la mezzanine:

Nous avons opté pour une mezzanine en métal, moins "lourde" qu'en bois.

Nous avons opté pour une mezzanine en métal, moins « lourde » qu’en bois.

Les cellules commencent à prendre forme...

Les cellules commencent à prendre forme…

A droite, prendra place l'escalier en métal, réalisé sur mesure.

A droite, prendra place l’escalier en métal, réalisé sur mesure.

On est évidemment encore loin du résultat final. Mais l’électricité, dans cet appartement, est passé. Reste à cloisonner, à faire les bandes et joints, peindre, créer la salle de douche, installer les WC suspendus, la cuisine équipée, poser le parquet massif… Il y a du travail…

Je reviens en revanche sur l’idée initiale de mon post. J’en étais à la déclaration des revenus. Avec trois enfants, nous sommes plutôt favorisés fiscalement. Mais avec les 27 000 € déclarés en meublés, et un autre bien loué nu, j’aurais pu morfler. Heureusement, après une estimation rapide, je ne devrais pas payer d’impôts cette année.

Grâce évidemment au LMNP, au déficit foncier aussi. Pour 2015, sur les revenus 2014, je devrais également être exempté… Et je ne compte pas m’arrêter là.

L’objectif futur, avec la création de ces appartements, est de passer LMP. Nous ne devrions pas en être trop loin. Pour être sûr de ne pas se louper, acheter un autre bien meublé n’était pas forcément une bonne idée. Et devinez ? Nous signons le 26 mai prochain le compromis pour un appartement situé en Haute-Savoie. Un petit studio de 20 m2, avec garage, le tout négocié à 31 000 €, hors frais de notaire. Sans trop m’avancer, je devrais pouvoir louer ce petit bien 450 € par mois, à des Genevois. La renta ? 15 % brute.

Il restera alors, après tout cela, à racheter un bien en centre-ville, sans doute près de chez moi, avec pas mal de travaux, que je louerai nu (et les travaux, sachez-le, cela ne me fait plus peur). Car il me faudra créer à nouveau du déficit foncier… Quand on investit, il convient d’avoir toujours une longueur d’avance au niveau des impôts. A bon entendeur…




20 Responses to Il est l’heure d’affirmer mes positions…

  1. Salut Ludovic,
    pour avoir realiser des travaux (RP et T2 en loc), je comprends ton point de vue concernant la satisfaction qu’il en résulte à la fin du projet. J’attends la vente de ma RP et je me lance. Espérons que j’ai le même nez que toi pour dénicher des pépites (le studio en Haute-Savoie en est encore une belle!).
    Par contre, à voir une des photos, tes artisans ne connaissent-ils pas le « lève-plaque »? C’est un peu hallucinant vu la teneur du chantier…
    en tout cas, cela avance et je te souhaite encore du courage…tu n’as jmais été aussi prêt de la fin des travaux!

    • Salut Gwen,
      La gestion des travaux et la gestion immobilière dans son ensemble m’ont appris à prendre beaucoup de recul. Quand un de tes locataires te dit qu’il va partir… attends déjà qu’il t’envoie sa lettre recommandée ; quand un artisan te dit qu’il y a un problème… c’est à lui de le régler ;) Quand il ne te parle pas de problème, pourquoi chercher les problèmes ?
      J’ai signé avec un artisan qui gère l’aménagement des plateaux. Je m’occupe de l’acheminement des matériaux, l’aide autant que je peux. Il a délégué la pose des placo sous rampants, à des gars qui bossent super bien et spécialisés. S’ils avaient besoin d’un lève-plaques, ils l’auraient pris. Avec la charpente, pas sûr que cela les aurait aidés.
      Les gars ont placé la laine de verre. Honnêtement, rien que de rentrer dans la pièce quand ils la manipulaient, ça me gênait pour respirer. Eux travaillaient sans masque. « Vous n’en mettez pas? » leur ai-je demandé. « Non, jamais, pas besoin… », ont-ils répondu. C’est finalement leur problème, non ?
      Tu dis attendre la vente de ta RP pour te lancer. Euh, pkoi donc ? Si on attend toujours d’avoir fini quelque chose pour débuter une autre… on n’avance, selon moi, pas assez vite ;)

      • Si on attend, on n’avance jamais: je suis 100% d’accord. Peut-être me trompe-je… mais cela fait bientôt 9 mois que nous vivons avec 1 salaire en moins et un loyé en plus. Le banquier me voyant arriver risque de mourir… de rire?

  2. Et encore un nouvel investissement, j’ai l’impression qu’a chaque article, tu nous annonce un nouvel achat !

    C’est super d’avancer aussi vite, tu es un vrai modèle!

    Grâce à tes conseils et ton livre, je suis passé en réel pour l’année 2014, je viens de faire ma déclaration cette semaine et je suis à 0 Euros d’impôts pour la partie locative :) Merci encore !

    A bientôt,
    Benoit.

  3. Salut Ludovic,

    Moi aussi j’ai fait ma déclaration LMNP. Moi aussi je suis négatif cette année. Mais pas pour longtemps non plus.

    Et quand les biens les plus anciens sont en fin d’amortissement, même en rachetant d’autres biens, cela devient très difficile de revenir négatif. Et là, ça fait très mal, car mon TMI est à 41%… Auquel il faut rajouter CSG RDS et tout le bazar.

    Va peut-être falloir aussi que je me penche sur le LMP ; cela permet de baisser l’imposition ?

    • Pas de baisser les impôts mais d’avoir d’autres avantages. Quand l’amortissement d’un bien baisse sérieusement, il est parfois judicieux de le revendre…

  4. Encore un excellent article très clair.

    Question: C’est quoi la raison strategique de faire une opération locative nue vu le manque d’avantage fiscal par rapport au LMNP?

    Merci

    • Il n’y a pas moins d’avantages en nu qu’en meublé. Ils sont différents. La meilleure stratégie (selon moi) est de coupler les deux. J’ai déjà trois biens nus. Le premier a été acheté l’an dernier et crée du déficit pour la déclaration 2014. Les deuxième et troisième ont été achetés en 2015. Avec 10 000 € de travaux, taxes et intérêts d’emprunt, je devrais faire également une opération blanche. Mais pas pour 2016. Il faudra alors songer à acquérir un bien avec travaux…

    • Bonjour à tous,
      Cette remarque revient souvent (trop? ).
      Je ne sais pas pourquoi mais c’est encré dans l’inconscient de l’investisseur que l’on défiscalise davantage avec la location meublé.
      Vous l’aurez compris, c’est absolument faux. Les 2 modèles d’investissement ont leur avantage, en location nue, le système du déficit foncier est très efficace.

      • Plus efficace que le déficit foncier il y a le Pinel sauf que le plus important n’est pas ce qu’on défiscalise (ou qu’on ne fiscalise pas) mais bien combien on a en net net (ie net après éventuels impôts)

        Et pour cela il n’y a pas un modèle universellement meilleur mais un choix à faire cas par cas en fonction des biens, de la demande etc

        • Bien d’accord avec toi Didier-Fabrice (Comme d’hab’ :) )
          Le mécanisme Pinel est terriblement efficace.
          Tellement efficace que les promoteurs (comme d’hab’ aussi :) ) en ont profité pour en récolter quasiment tous les fruits.
          Il faudrait donc expliquer la notion de « net net » aux pigeons qui achètent du Pinel via un promoteur.

  5. Salut Ludo, et bravo pour tes investissements.

    Il est révélateur que tu parles d’immobilier et d’impact fiscal, sans même évoquer l’immobilier neuf qui est toujours mis en avant est son pouvoir défiscalisant!

    Ton avis sur les programmes Pinel et compagnie?

    Merci, et vive l’immobilier ancien !

    Stéphane
    investiralyon.fr

  6. bonjour,

    sur quelle commune haut savoyarde vas tu acheter un 20m2 avec garage qui aura un potentiel de location à l’année de 450 euros mensuels ?

  7. Merci Ludovic pour ta fièvre acheteuse communicative et tes bons conseils :-)

    Une question concernant le déficit foncier en location nue…est il vrai que tout ce qui est gros oeuvre comme toiture, fenêtres, refection de salle de bain, réfection électrique…etc…ne sont pas des charges à imputer dans le déficit foncier?

    je suis en train de réfléchir sur le fait de mixer lmnp et location nue avec cette grande interogation en suspens !

    Bien à toi

  8. Bonjour Ludovic,

    Je vois que les 2 plateaux avancent très bien et avec des photos cela permet de voir mieux comment cela se transforme.

    Quand à ce « petit » investissement de 31000€ à 15%, quelle super affaire !

    Les Suisses vont venir donner leur francs chez nous pour une fois ! :)

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

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