Ce que les banques ne comprennent pas…




… Ou ne veulent pas comprendre. A chaque fois que vous ferez appel à un banquier, il vous parlera de votre taux d’endettement. Un taux d’endettement qui calcule le pourcentage de vos crédits par rapport à vos ressources. Un calcul totalement… absurde.

Cet article sera très court et plutôt léger. Votre banquier vous parlera toujours de la fameuse barrière de 33% d’endettement qu’il ne faut pas dépasser. Paraît-il, si on la dépasse, oulala, on arrive dans le rouge. Encore cette semaine, réponse d’une banquière lorsque je lui ai demandé de financer à 120% (prix d’achat + frais de notaire + travaux) un de nos projets : « Monsieur, je ne vous cache pas que votre taux d’endettement est déjà très élevé ». Elle n’avait pas encore pris soin de le calculer…

Pour calculer ce taux d’endettement, un banquier « normal » (ils sont généralement très… normaux ces gens-là ; pas investisseurs pour deux sous, ils récitent ce qu’ils ont appris… ou ce qu’ils ont compris durant leur formation… s’ils en ont eu une) prendra 70% des revenus locatifs. « Ben oui, mon bon monsieur, affirmera-t-il, vous devez penser à payer les impôts, les taxes, les charges, etc, etc… » Ce banquier continuera à prendre en compte 70% de ces revenus locatifs, même si vous faites du LMNP et que vous ne payez aucun impôt sur vos revenus meublés (apprendre à défiscaliser avec le LMNP, c’est ici) ou que vous défiscalisez grâce au déficit foncier (apprendre en vidéo à gommer votre fiscalité, c’est ici).

Un banquier en ligne, de Cetelem (oui, il y aura beaucoup à écrire sur notre dernier investissement ; j’en parlerai dans le livre que j’écris…), filière de BNP Paribas… l’une de mes banques, m’a indiqué, cette semaine, « que sa banque hésitait aujourd’hui à financer les projets locatifs ». La raison ? « Au vu des risques ». Quand je lui ai dit que l’un des deux appartements que j’achetais payait plus que le crédit, il n’a pas trop su quoi répondre. J’ai donc continué : « L’un des deux appartements que j’achète, je l’ai rénové. Il n’était plus loué depuis au moins deux ans. Et j’ai tout de suite retrouvé un locataire… après travaux. » Réponse du banquier ? « Ah ben voilà ! Si vous avez du mal à trouver un financement, c’est parce que les locaux étaient vides depuis des années. Nous préférons financer des biens loués depuis longtemps, sans travaux ».

Ouahhhhh ! Relisez si vous n’avez pas compris. Cette dame, au téléphone, est spécialisée dans le financement des projets immobiliers. Ne lui parlez donc pas de travaux, donc de déficit foncier, donc d’optimisation fiscale. Vous irez sur un terrain un peu trop glissant, voire inconnu, pour cette bonne personne…

Bref… parce que le petit article devient tout de suite moins petit… Je reviens au sujet de départ, le taux d’endettement. Un taux d’endettement, ce n’est pas un gros mot. Mais vous lui faites dire ce que vous voulez. Un exemple ? Vous êtes propriétaire de votre résidence principale. Vos revenus annuels s’élèvent à 50 000 €. Il vous reste un crédit RP de 10 000 € par an. Votre taux d’endettement se monte à 20% (10 000/50 000 = 0,2, soit 20%).

Vous avez décidé (quelle idée selon votre banquier !) d’acheter un bien locatif. Ici, nous prenons un exemple… Ce bien locatif vous coûte 30 000 € de remboursement de crédit par an. Et vous en rapporte 50 000 (ne dites pas que c’est impossible, cela fait du 15%…). Calculons votre taux d’endettement. Vos nouveaux revenus se montent à 100 000 €. Vos crédits s’élèvent à 40 000 € par an. Votre nouveau taux d’endettement ? (40 000/100 000= 0,4, soit 40%). Avec cette (très mauvaise) opération à 15%, vous avez explosé votre taux d’endettement, qui est passé de 20 à 40%. Si votre banquier est un âne (non, c’est méchant pour les ânes), il vous dira que votre projet est bien compliqué, qu’il prend un risque à vous financer.

Mais s’il est un petit peu intelligent (avec la Nouvelle année, tout peut arriver), il regardera ce que l’on nomme le « reste à vivre ». Le reste à vivre de cet investisseur, grâce à ce projet, sera passé de 40 000 € annuels (50 000 – 10 000) à… 60 000 € (100 000 – 40 000). Cet investissement lui aura permis de gagner 20 000 € par an, soit près de 50% de ses revenus salariés. Mais pour certains banquiers, cette opération sera… très mauvaise. Quand vous aurez compris ce mécanisme, il sera plus facile de convaincre un âne banquier…

Pour ceux qui s’inquiéteraient pour moi à la lecture de ces lignes, qu’ils se rassurent, j’ai réussi à trouver le financement que je recherchais. Mais la lutte a été âpre. En effet, j’avais malheureusement un peu trop fait confiance à mon banquier. Et, chose aujourd’hui certaine me concernant, NE JAMAIS FAIRE CONFIANCE A UN BANQUIER… :)




20 Responses to Ce que les banques ne comprennent pas…

  1. J’ai eu exactement cette discussion avec une pseudo directrice d’une agence bancaire. Lorsque je lui ai démontré le raisonnement appuyé de chiffres clairs et précis, elle a trouvé le moyen de me répondre :

    « Non c’est pas possible, si vous gagnez plus, votre niveau de vie augmente obligatoirement et vos dépenses évoluent à la hausse de façon exponentielle. En aucun cas le taux d’endettement pourra dépasser 33% même si vous gagnez 100 000€ par mois ! » .

    Quand on entend une telle réponse, on voit vite qu’on a à faire à quelqu’un qui a du se retrouver directrice par hasard ou par piston.

  2. Bonjour,

    Une fois n’est pas coutume, je vais défendre nos amis banquiers.

    Meme si j’abonde dans la démonstration de l’absurdité face à un investissement rentable, il faut se rappeler 2/3 petites choses.

    Primo, la banque en général est sous contrainte, en ce moment (respect des ratios financiers, crash tests, etc …). C’est globalement idiot, contre productif pour l’activité, mais refuser des emprunts est plus efficace pour respecter ces indicateurs que le développement du PNB. Lire les stratégies absurdes pour comprendre.

    Deuzio, la majorité des banquiers ne sont que des guichetiers de base. Ils ne sont pas formés à la gestion patrimonial ou d’entreprise. Leur travail est d’appliquer les consignes. Point. Vous n’avez jamais eu de commentaire d’un conseiller « je sais que vous irez à la concurrence, mais moi je ne peux pas descendre le taux de marge qu’on m’impose » ?

    Tercio, c’est là que travailler avec une ou deux banques permet de gagner du temps. Parce qu’on peut quitter le monde du conseiller lambda, pour accéder à des banquiers disposant de ces marges de manoeuvre.

    Un exemple avec ma banque principale : sur une demande de financement, le suppléant de mon conseiller personnel m’a sorti un discours très similaire à ce qu’InvestMan décrit.

    Mon conseiller habituel, lui, m’a rappelé dès son retour, avec un discours qui est passé de « risques, conjoncture, risque de change » à « pré-accord de la DR obtenu, quel montant, durée, fourchette de taux, voulez vous que je vous dépose les documents ».

    Quatro, pour Investman.
     » Non c’est pas possible, si vous gagnez plus, votre niveau de vie augmente obligatoirement »

    C’est certes un peu exagéré comme présentation, mais mettez vous dans la peau du banquier, en face de vous. Lui, il voit tous les jours des gens qui arrivent à économiser 5 à 10% de leurs revenus grand max, et qui profitent de toute augmentation de revenus pour s’offrir une plus grosse voiture, des vacances au soleil, des sorties avec des potes, etc …

    Alors forcément, il réagit en tenant compte du comportement le plus courant.

  3. Bonjour

    Je suis justement en pleine recherche de financement pour un projet certes conséquent, mais très rentable.
    (achat immeuble + rénovation)

    J’ai fait le point tout à l’heure avec mon courtier, qui était très confiant quand je lui ai expliqué mon projet…. mais qui n’a quasiment que des refus pour cause de :
    « vous n’etes pas propriétaire de votre RP »
    « budget travaux trop conséquent »
    « comment ca pas d’apport personnel ?? »

    Encore un espoir a priori via le Crédit Foncier ou LCL… mais effectivement il y a des notions qui paraissent compliquées à faire comprendre :/

    • Bonjour
      je suis totalement d’accord avec vous, mes dossiers sont toujours refusés par les courtiers. j’ai un profil atypique … cdi temps partiel, 800 euros/net mois, logé gracieusement … 1740 euros mensuels de loyers perçus pour 1310 euros de remboursement de prêt(1200 de taxe fonciere, pas de frais de copro,avec biens immo estimés à +30% valeur achat)+40 000 cash + proprietaire d’un terrain (sans credit) et le devis d’un ^promoteur,142 000, qui me realise 2 appartements a louer 2*550 (790euros de remb sur 24ans) ou a vendre 120 000*2 .
      reponse d’un cadre du Credit Foncier: vous m etes pas proprietaire de votre residence principale, vous etes celibataire et nous ne pretons qu’au celibataire ayant un revenu annuel superieur a 24000, vous avez un taux d’endettement superieur au ratio accepté par notre banque.
      mon banquier, directeur d’agence, me suit dans cette operation mais malgré avoir visité 6 autres banques, il reste le seul interessé et j’ai encore d’autres projets dans les tuyaux

  4. Salut Ludo,
    Incroyable ce genre de témoignage !
    Tu as une situation financière saine, tu demande une somme très raisonnable, sur un projet hyper rentable…et tu te prends des refus !
    Je ne comprends plus la logique des banques, Bâles 3 ou pas.
    Nous les avons renflouée au moment de la crise des subprimes, elle se sont goinfrée à la suite et voilà le remerciement.
    Elles sont en train de plomber l’économie, ça c’est sur ! Et après elle peuvent parader dans les spots télés avec leur taux ridiculement bas…mais à qui prêtent-elles?

  5. Malheureusement c’est assez « logique » : on appelle banquier une personne qui n’est qu’un chargé de clientèle.

    Plutôt que prêter à un taux ridiculement bas on comprend aisément qu’il soit préférable de refourguer des produits sur lesquels la marge de la banque est plus élevée (quand ce n’est pas le chargé de clientèle qui touche une plus grosse comm’)

    Le crédit immobilier pour la banque est un produit d’appel pour obtenir un nouveau client du coup il est souvent plus facile d’obtenir son crédit via un courtier que par son banquier habituel (il nous a déjà vendu son package maison on le l’intéresse plus) ou avec une offre de la concurrece

    • Bonjour Didier Fabrice,

      J’entends bien qu’on ne rencontre pas toujours des spécialistes de l’investissement immobilier… mais dans mon cas (cf plus haut), j’ai utilisé les services d’un courtier justement parce que LUI il est sensé être en contact avec des personnes un peu plus « éclairées ».
      Alors entendre que mon dossier ne sera même pas regardé simplement parce que je suis locataire… ca me chatouille un peu, comme qui dirait…

      Enfin, il parait qu’il faut être persévérant, quand on veut faire de l’immobilier :)

      • Toutes les excuses des banquiers sont plus ou moins bidons : Je suis moi-même locataire et propriétaire de 14 biens locatifs donc c’est possible de se faire financer.
        Et si demain vous étiez propriétaire, alors là le banquier vous dirais qu’il ne finance plus les gens qui roulent en BMW ! :)
        Et ensuite quand vous aurez revendu la BMW pour acheter une Dacia, le banquier trouvera une autre excuse !
        Vous avez raison, soyez persévérant ! Mettez les en concurrence…

  6. Bonjour Ludovic,

    J’ai eu hier ma banquière qui me sort le même refrain …. Exactement.
    Et j’ai eu moi aussi tord de lui faire confiance. Résultat, deux ans de négociations qui risquent de tomber à l’eau car il ne me reste plus que 3 jours pour avoir un accord….

    Est ce indiscret de te demander où tu as réussi à trouver une réponse positive ?

  7. Bonjour,

    Parfois dans un même groupe bancaire, changer de région permet de changer le taux. certaines agences peinent à faire le nombre de crédit imposé au niveau national et acceptent des dossiers hors régions.

  8. Bonjour Ludovic.
    Très bon article qui illustre bien les réponses de banquiers que j’entends très souvent. De mon cote je suis un peu plus chanceux, j’ai une conseillère qui est investisseurs aussi, ça aide. Mais comme elle me dit c’est souvent plus haut dans leur hiérarchie que ça bloque.

    Juste une petite remarque au passage, si tu acheté un bien 30 000 et qu’il te rapporte 15% il te rapporte 5000 et non n 50 000 ce qui ferait 160% de rentabilité ;-)

    • Qui a dit que j’avais acheté un bien 30 000 € Je parlais du remboursement annuel du crédit de 30 000 €, soit à la louche 2400 € environ de remboursement par mois, soit un bien immobilier d’une valeur de 400 000 € financé sur 20 ans, ou bien moins sur 10 ou 15 ans.

  9. Bonjour,
    j’exprimerais pour ma part un avis divergeant de ‘ne pas faire confiance à un banquier’ (ne pas faire crédit à un banquier, dans un sens !) car :
    – même si aujourd’hui son banquier nous refuse un prêt, c’est malgré tout grâce à lui qu’à démarré l’aventure. Chaque accord de crédit est une relation contractuelle, ni le client ni le banquier ne s’engage à se mettre d’accord le long d’une vie, chacun y trouve son intérêt à un instant T, ou pas.
    – dans une même agence à la même enseigne, selon que l’interlocuteur soit un débutant, ou un investisseur chevronné, la réponse finale pourra changer.
    – cela reviendrait-il donc à dire pour un banquier ‘ne jamais faire confiance à un prospect’ ?
    – enfin, personnellement j’ai pris comme un affront le jour où j’ai essuyé un refus de prêt de la part de mon banquier ‘historique’, alors que je n’avais que des feux verts précédemment, et que tout tournait très bien. Mais le lendemain j’ai su le tourner à mon avantage : comme je ne pouvais pas emprunter, au lieu de laisser filer le bien immobilier en question, alors je l’ai proposé à un ami, et ai eu l’idée ensuite de proposer les affaires que j’ai identifiées à des tiers qui eux, me faisaient confiance !
    Stéphane
    investiralyon.fr

    • Salut Stéphane,
      Ton histoire est un peu identique à la mienne.
      Je me suis dis que je ne pouvais pas acheter toutes les bonnes affaires que je trouve donc j’ai décidé de monter ma structure pour les proposer à mes clients…
      Par contre je te trouve trop sympa avec les banquiers…mais c’est vrai que sans eux nous ne pouvons strictement rien faire :)

  10. Bonsoir,

    c’est vrai que les banquiers sont parfois …., je dis ça alors que je travaille dans une banque ^^. Enfin, je suis ingénieur en informatique et je travaille dans une banque plus précisément. Pour mon premier achat, j’ai été confronté à une drôle de situation avec la banquière. Elle a voulu que je prenne une garantie d’hypothèque de 800 € pour un bien immobilier à 8000 € net vendeur !!! Les mensualités s’élevaient à 112 € par mois et elle me posait 20 000 questions. Je pense qu’il y a des gens pas mal jaloux par rapport à ceux qui veulent investir et c’est bien dommage. Mais bon, il n’y a pas qu’une banque en France et si on tombe sur un banquier lourd, on change de banque, c’est ce que j’ai fait et ça m’a bien aidé.

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