Acheter des immeubles, chercher des rentabilités énormes, la passion de Guillaume Malgouyres…




C’est toujours un plaisir de converser avec de vrais investisseurs, des gens qui vous tirent vers le haut en partageant avec vous leur expérience de l’immobilier. Guillaume Malgouyres est l’un d’eux. Malgré ses 26 ans, il a réalisé de nombreux investissements. Si vous aviez besoin d’une bonne dose de motivation pour vous lancer, suivez le guide…

 

Partons à la découverte d'un investisseur de 26 ans, Guillaume...

Partons à la découverte d’un investisseur de 26 ans, Guillaume…

Guillaume est ce que l’on pourrait appeler un « serial investisseur », un gars qui fonce (pas tête baissée, bien au contraire) et qui s’enrichit pendant que d’autres suivent ce que certains appellent la « rat race ». Il évoque ici son parcours, somptueux, qui me donne envie de faire « copier-coller ». Ah si la France possédait davantage d’investisseurs comme lui…

Guillaume est un amoureux de l’investissement en général et de l’immobilier en particulier. Il souhaitait partager son aventure immobilière avec le plus grand nombre. Bien lui en a pris, il est tombé sur LE blog de référence (bon, c’est peut-être pas vrai, mais ça soigne mon ego…)

« Je suis convaincu que les plus grosses rentabilités se trouvent à la campagne, indique-t-il de prime abord. Malgré le risque locatif dont parle tout le monde, il ne me semble pas si important (ça, je confirme…). Pour trouver des locataires, il suffit de proposer mieux que ce qui est disponible sur le marché… pour le même prix ». Réfléchissez à ça, c’est un point indispensable. Encore ce week-end, une dame m’a contacté pour louer mon appartement en février à la montagne. Elle était désolée d’apprendre que mon T4, loué « seulement » 1450 € la semaine, était réservé… Elle a dû se retourner sur un autre bien affiché à 1800 €.

Bref, continuons avec l’aventure de Guillaume, qui retrace les grands moments de sa carrière d’investisseur :

« En 2008, indique-t-il, mes parents m’ont acheté deux maisons, dans l’Aveyron, au prix, frais de notaire et travaux inclus, de 55 000 €. Ces deux maisons sont aujourd’hui louées 780 € par mois (soit une rentabilité de 17% brute). »

En avril 2013, accélération du rythme, retour chez les notaire pour l’achat d’un premier immeuble. « Un immeuble de 6 appartements T2 (dans le lot-et-Garonne), au prix de 150 000 € avec frais de notaire (pas de travaux). » Les chiffres ? Prêt : 100 000 € /15 ans ; mensualités : 725 €. Loyers : 1500 €. La rentabilité brute ? 12%.

La même année, en décembre 2013, Guillaume a acquis sa résidence principale à Bussy-Saint-Georges, en Seine-et-Marne. Son prix ? 170 000 € (frais de notaire inclus). « J’ai emprunté 110 000 € sur 15 ans, pour des mensualités de 780 €. » (Si on regarde bien, le cash-flow du premier immeuble paye quasiment les mensualités de la résidence principale… y a pire).

Quelques (petits) mois plus tard, Guillaume, en mai 2014, a acheté un deuxième immeuble. « De 4 appartements ainsi qu’un local commercial », précise-t-il. L’ensemble situé dans la Marne (le département, pas la rivière, hein…). Le prix de cette acquisition ?  « 75 000 € frais de notaire inclus, répond Guillaume, auxquels il convient d’ajouter 65 000 € de travaux, afin de créer du déficit foncier. » L’emprunt ? 117 000 € sur 12 ans. Les mensualités ? 980 € pour 1700 € de loyers. « Aujourd’hui, après trois mois de travaux, l’immeuble est entièrement remis en état et loué », confie-t-il.

Quelques photos de l’immeuble situé dans la Marne, avant et après travaux:

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Il aurait pu s’arrêter là, n’est-ce pas ? Mais non, en septembre 2014, ce conducteur de travaux dans le bâtiment a acheté un troisième immeuble, « quatre appartements en SCI familiale (40 % pour moi) dans l’Yonne, témoigne-t-il. Le coût ? 70 000 € (frais de notaire compris) + 35 000 € (travaux –> déficit foncier). Emprunt 100 000 € sur 15 ans. Les mensualités seront de 750 € pour des loyers estimés de 1 600 €. Les travaux vont tout juste débuter… »

 Quelques photos du projet dans l’Yonne :

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« Sur ce projet, il y a deux achats, explique Guillaume. Le bâtiment principal en pas trop mauvais état dans lequel je vais créer un t3 et un studio. Prix : 65 000 euros ;
travaux : 80 000 euros. » « Le terrain avec plusieurs bâtiments en ruines pour lequel je vais créer un t4 et 3 t2 plus la démolition des bâtiments gênants et l’aménagement du terrain au centre. Prix : 28 000 euros. Travaux : 150 000 euros ».

Bien évidemment, comme vous, je me suis posé des questions. Pas mal de questions. Comment parvient-il à investir autant, si jeune ? Ses parents étaient-ils riches, de gros investisseurs ? Pourquoi dans la Marne, dans l’Yonne, en Lot-et-Garonne ? Pourquoi se disperser ? Guillaume a éclairé ma lanterne : « Mes parents ont fait un peu d’investissement immobilier mais pas à grande échelle. Ils sont propriétaires de leur résidence principale ainsi que de deux maisons. Ils ne sont pas vraiment passionnés par l’immobilier… », indique d’abord Guillaume. Avant d’ajouter : « Je ne me suis pas fait offrir un immeuble mais deux maisons, pour un total de 55 000 €, c’était pour mes 20 ans (il a quand même de la chance le bougre…). Concernant l’apport, je suis très économe et grâce aux investissements qui dégagent pas mal de cash-flow, mon salaire actuel correspond à ce que je mets de côté tous les mois… » Là, ça devient franchement intéressant.

« Je ne regarde plus les immeubles en dessous de 14 % »

Ensuite, pourquoi dans des endroits « perdus » ? « L’Aveyron, je n’ai pas choisi, c’était un cadeau, confie-t-il. Le Lot-et-Garonne, c’est parce que j’habitais à côté de Bordeaux à l’époque. L’Yonne et la Marne c’est parce que j’habite en région parisienne à présent et c’est l’endroit le plus proche de Paris que j’ai trouvé avec une telle rentabilité. Je ne cherche pas dans une région en particulier, je ne regarde pratiquement que la rentabilité… » C’est-à-dire ? « Concernant les rentabilités, je ne regarde plus les immeubles en dessous de 14 %… Mon objectif est de tourner entre 16 et 20 %. Si je ne pense pas qu’il est possible de faire 16% de rentabilité, je ne me déplace pas pour visiter. La fiscalité sur des biens loués vides est très lourde, je suis donc obligé d’utiliser le levier du déficit foncier pour me créer un cash-flow largement positif. »

Avec des chiffres, on comprend vite mieux… « En 2015, je mettrai 62 000 € de côté environ que je réinvestirai surement dans des assurances vie. Mon salaire ne représente qu’environ 30 000 € nets avant impôts ». ça, c’est également intéressant. Cela prouve que sans de très gros moyens, on est capable de se bâtir un empire.

D’ailleurs, Guillaume ne compte pas s’arrêter en si bon chemin. « J’ai encore beaucoup de projets comme l’aménagement des combles de l’immeuble dans l’Yonne pour créer un T3 et T2, mais aussi de racheter les ruines derrière cet immeuble pour créer plusieurs nouveaux logements et des parkings. »

 Avec l’aide d’un artisan… qui gère quasiment tout

Après visite le week-end dernier du chantier, Guillaume a affiné sa réflexion : « Je vais reconstruire une partie à partir des ruines pour créer plusieurs logements. Une maison T4, et 3 T2. Ces travaux seront réalisés seulement si la location du premier immeuble ne pose pas de problème. Je resterai seulement Maître d’ouvrage sur ce dossier et je ne passerai qu’une fois par mois sur le chantier. » Qui va gérer les travaux ? « Un artisan qui m’a suivi pour un premier projet et qui me suit sur celui-là, répond-il. Sur ce dossier, il s’occupe de tout et sous-traite certains lots. Il restera sur place la semaine et rentrera chez lui le week-end. ».

Comment s’y prend-il pour dénicher des perles ? Pour la petite histoire, j’habite à une vingtaine de kilomètres de Villeneuve-l’Archevêque où Guillaume a investi. Eh bien, honnêtement, je n’aurais jamais imaginé acheter un immeuble là-bas… « J’ai des visites plusieurs fois par mois avec des agents immobiliers qui cherchent pour moi, souligne-t-il. J’ai même le projet de devenir éventuellement agent immobilier, ce qui me permettrait de trouver des affaires encore plus belles. » Son but ? « Arrêter de « travailler » à 40 ans et devenir rentier. Tous mes prêts actuels se termineront pour mes 40 ans. J’espère d’ici là générer plus de 7 000€ par mois après impôts… »

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  • guillaume malgouyres



34 Responses to Acheter des immeubles, chercher des rentabilités énormes, la passion de Guillaume Malgouyres…

  1. Ils sont bons ces Guillaume :)
    Alors là bravo, beau parcours ! A 26 ans, se lancer dans des projets avec de la grosse rénovation, c’est osé! Je te rejoins sur le fait que le déficit foncier sur des immeubles de rapport est la technique la plus efficace pour se construire un patrimoine net d’impôts. C’est aussi une des plus risquée attention !
    Sur quel commune se trouve ton immeuble en Lot et Garonne? Je viens d’en acquérir un à Port Sainte Marie (47) qui me dégage du 15 % brut…

    • Merci beaucoup Guillaume. Il est vrai que c’est très risqué et qu’il faut avoir une vision à long terme de son patrimoine et de sa fiscalité.

      Pour l’immeuble dans le lot et Garonne il se situe à Sauveterre La lemance
      Bon courage . Bravo pour ton 15 % . C’est pas si simple. Dans mon cas, c’était l’achat du premier immeuble qui était le plus dur…

  2. Et merci Ludo pour ce témoignage passionnant :)

  3. entièrement d’accord avec les opportunités en zone rural. les biens à louer sont de piètres qualité et on peut faire des affaires.
    si on est dans le loyer de marché, il y a un potentiel très intéressant

    • Il y a en effet de très bonnes affaires en milieu rural. Mais il ne faut pas viser la revente…

      • Ah ça c’est évident ! Au mieux vous revendrez au même prix dans 15 ans. Mais au final, peu importe avec une telle rentabilité. Même si vous revendez 50% moins cher au terme de votre emprunt, vous récupérez une belle somme d’argent qui ne vous a strictement rien coutée. Les locataires rembourse à votre place un crédit qui s’amortit chaque mois…
        C’est la magie de l’autofinancement :)

        • C’est exactement ça. Mais beaucoup de gens sont focalisés sur la plus value de revente. Vu la fiscalité sur la revente, ça n m’intéresse pas vraiment…
          Le cours de la fiscalité sur les revenus fonciers est certes peu prévisible mais je pense qu’il en est de même pour le prix de l’immobilier.

          Et Si l’immobilier baisse en France et que je vends à perte alors j’achèterai à très bon prix en même temps.

  4. Bravo à ce jeune homme audacieux et intelligent ! on peut louer n ‘importe ou en effet. Mais attention quand même dans les campagnes les gens hésitent à s’éloigner des villesvu le cout du transport. Je suis quand même étonnée du faible cout des travaux. Refaire des toitures, isoler, du chauffage etc coute cher partout ! Je pense qu’il pourrait encore améliorer en demandant les subventions de l’Anah.(35% en renovation lourde) Pour être moins imposés nous avons passé une convention de loyer à niveau intermédiaire avec l’Anah (abattement de « à%) Nous refaisons un immeuble dans l’yonne : 2F2 et 2 f3 il y en a pour 200 000 EUROS à tout refaire : isolation ,chauffage électricité fenêtres plomberie etc Voilà et encore bravo

    • Merci pour ces commentaires! Le prix des loyers est persuasif.
      270 euros pour un t2 meublé a sainte ménehould
      Des maison à 390 euros dans l’Aveyron…

      Pour ce qui est des travaux il y avait des appartements qui étaient déjà en bon état.
      Bonne idée pour l anah.
      Bon courage pour vos projets.

  5. Vraiment impressionnant merci Guillaume et Ludo pour ce témoignage.
    Les loyers ont l’air de rentrer, par contre ça fait quand même une mensualité totale de 3’235EUR pour l’ensemble des crédits pour Guillaume… Cette mensualité élevée ne pose-t-elle vraiment aucun problème aux banques de Guillaume pour continuer à lui prêter de l’argent ? Ou a-t-il de très bonnes garanties de par sa famille ou autre ?

    • Bonjour Julien,

      Pour les banques l’important c’est le Cash Flow positif et le reste à vivre.

      Actuellement, je ne suis pas encore à 3 235€. Je suis à 40% dans la SCI. De plus dans ce montant il y a le prêt pour ma RP.

      Apres l’investissement à l’arrière de l’immeuble je serais en effet à environ : 3 300€ de remboursement. Mais en face il y aura 8200 € de revenus lorsque tout sera loué. Et 6 500 € actuellement avant achat. (je compte mon salaire dans les revenus)

      Donc lorsqu’un célibataire de 26 ans à un reste à vivre de plus de 4 000 Euros il n’y a pas vraiment de problème pour emprunter.
      Les biens déjà achetés constituent également une garantie pour les banques.

  6. Article très intéressant.
    Une question pour Guillaume. Question que je me suis toujours posé : quel est le profil des locataires « de campagne » ? Deux points m’ont toujours étonné à ce sujet : pourquoi aller à la campagne pour être en appartement… Et pourquoi louer alors que ce sont des secteurs ou le mètre carré est tellement peu cher que presque n’importe quel salarié peut y acheter sa résidence principale. Merci par avance !

    • Encore un Guillaume !?!? :)
      je vais me permettre de répondre (libre à Guillaume -et aux autres- de livrer leur avis). Déjà, fort heureusement, tout le monde ne pense pas comme un investisseur. Quand toi, tu te dis qu’il est bien plus logique d’acheter sa résidence principale, 50% de la population française « n’a surtout pas envie de s’emm… ». D’autre part, certaines personnes, issues d’un endroit en particulier, ne se voient pas vivre ailleurs, loin de leur nid, du coin où ils ont grandi, de leur village qu’on estimerait, nous, bien pourri. Il faut des logements pour ces gens. Et c’est là que nous, fidèles serviteurs, sortons du bois pour garantir « gîte sans couvert »…
      Bon allez, j’arrête la picole. :)

      • Et oui, encore un Guillaume.
        Merci pour ta réponse. Tu as raison, il faut réussir à se mettre dans la tête d’autres personnes. Il y a autant de situations que d’individus.

  7. Eric-Alexandre POHER de CORBIE

    J’avoue m’être également posé la même excellente question que Guillaume III , car j’hésite encore à racheter un petit immeuble à la lisière entre la côte d’or et l’Yonne -Montbard – pourquoi donc vivre en province et donc si près de la campagne en appartement ?

    • Il ne faut pas se voiler la face, dans l’immeuble de rapport en campagne nous avons beaucoup de personne sans travail dont le loyer est payé en grande partie par la Caf. Ce qui me révolte en tant que travailleur mais me rassure en tant qu’investisseur.

      • Bonjour,
        Je rejoins Guillaume sur la CAF. J’ai acheté un lot de 3 apparts dans une petite copro de 10 lots. Les apparts ne sont pas en super état, les locataires ne roulent pas sur l’or (RSA, mi-temps, formation pro) mais la CAF me verse directement 700€ sur les 1100 de loyer total. Même si ma locataire me plante, elle ne me verse directement que 80€, ça vaut le coup de prendre ce petit risque de louer à une population qui a du mal à trouver à se loger.

      • Bonjour,

        Ce qui ramène à la question fondamentale: quel est le profil des locataires et le risque (car pas d’assurance sur les carences locatives)

        Cdt

        remarque d’un non Guillaume…

  8. Salut et bravo,
    j’en reste pantois, tellement cela va à contre-courant de bon nombre de conseils éprouvés : investir dans des petites surfaces, dans des grosses villes synonymes de pression locative, suivre les chantiers quotidiennement…!
    Cela dit j’ai aussi pu investir dans l’Yonne, à Avallon, et n’ai pas à m’en plaindre en effet.
    Bravo et merci pour ce témoignage, espérons qu’il fasse des émules !
    Stéphane
    investiralyon.fr

    • Merci Stéphane. Je pense que c’est souvent bon d’aller à contre-courant en terme d’investissement…
      Pour ce qui est des chantiers. je pense que j’ai eu beaucoup de chance de tomber sur cet artisan. Mon métier est de suivre les chantiers donc ca peut aider aussi.

    • Bonjour,
      Ah, la belle ville d’Avallon ! Et l’Avallonnais est une si belle région aussi..
      je me pose la question d’investir dans une location saisonnière par là-bas (à 1/2 heure de vézelay et de ses 800 000 visiteurs par an), à 3 heures de Paris (d’accord avec un TER moyen).. mais je sais qu’il y a déjà beaucoup de gîtes et chambres d’hôtes dans le coin. Qu’en penses-tu ?
      Et sinon penses-tu qu’en location nue ça puisse être également intéressant ?

      Merci

      • Bonjour JD,
        pour le saisonnier dans l’Avallonnais, je crois savoir, selon les commerçants que je rencontre, que les mois de juillet et août sont en effet porteurs : beaucoup de touristes français et étrangers qui viennent découvrir la Bourgogne. Sinon je n’ai pas de recul.

        Quant à la location nue, pourquoi pas car les biens sont bon marché, et il y a bel et bien une demande. J’y ai investi pour y héberger… Un membre de ma famille, donc ce cas est un peu différent. J’aurais tendance à préférer les grandes villes, plus sécurisant pour la facilité de louer, et surtout pour la liquidité.
        A bientôt !
        Stéphane
        investiralyon.fr

  9. Guillaume Guiguisky

    Hey salut les Guillaume!!!!
    Belle histoire que la tienne bel exemple de réussite!!!
    On va monter le club des Guillaume les gars…

    • Salut Guiguisky ! Au fait désolé, je t’ai mis un lapin la dernière fois…je ne t’ai pas rappelé pour venir voir les travaux de ton dernier studio. J’espère que je pourais un jour me faire pardonner autour d’une bonne bière !
      Alors c’est fini? c’est loué?

      • Slt cher Guillaume. Pas de soucis oui c’est fini et loué depuis dimanche le résultat n’est pas trop mal, demande à Ludo! ;-)
        Je t’envoie les photos par sms

  10. Eric-Alexandre POHER de CORBIE

    Merci , cher Guillaume pour ces très utiles précisions et merci aussi à Sébastien pour son témoignage très éclairant . Pour conclure, Bravo Guillaume pour ces belles réussites immobilières !

  11. Bonjour à tous
    waou Guillaume est un investisseur énervé :)
    Je pense qu’il a entièrement raison lorsqu’il dit que les investissements dégageant le plus de rentabilité se trouvent dans les campagnes ou autrement dit les petites villes.
    J’habite une petite ville de 40 000 hab et il est vrai que les opportunités sont assez fréquentes.
    Merci pour cette belle interview

  12. Bonjour à tous
    J’habite également pas loin de Villeneuve l’Archevêque et pareil je me vois pas investir là-bas. Alors, Guillaume, mes questions sont :
    – étant donné que tu ne connais pas le secteur où tu investis, que regardes-tu pour te faire une idée et « savoir » si tu peux investir (et si pourra louer facilement) ?
    – tu fais toi-même la gestion des biens où tu délègues ? Si tu délègues quels sont tes critères pour trouver le bon intermédiaire ?
    Merci

    • Bonjour

      Tout d’abord je pars du principe qu’il y a un besoin locatif partout en France. Donc mes premiers critères de recherche ne sont surtout pas la localisation. C’est la rentabilité. J’étudie le marché locatif sur le bon coin par principe de comparaison pour établir mes prix et mon calcul de renta.
      La facilité d’accès et la distance par rapport à la où je vis actuellement sont également des critères importants. Pas plus de 1h30 de chez moi. Et si le village est à la sortie de l’autoroute c’est encore mieux,

      Bonne journée

      Guillaume

  13. Merci pour les infos et surtout pour la rapidité.
    Et j’avais oubliais dans le précédent post : bravo pour ton travail d’investissement. ça paye mais quand on bosse pour c’est mérité.

  14. Bonjour,

    Vous trouverez ci-dessous le lien pour plus d’actualités sur les projets de Malgouyres Guillaume

    https://www.facebook.com/mgsrannou

    Cdt

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